【編者按】

20世紀(jì)90年代，商品房改革浪潮涌動，“業(yè)主”成為新生的社會群體，業(yè)主委員會(下稱業(yè)委會)順時而生。然而，自1991年內(nèi)地首家業(yè)委會成立以來的20多年間，各地有關(guān)業(yè)委會成立難、履職難的報道頻頻見諸媒體。盡管《物權(quán)法》以人大立法的高度明確了業(yè)委會的法律地位，各地業(yè)委會發(fā)展仍未走出困境。近期，人民網(wǎng)派出多路記者采訪求證、請教專家學(xué)者，回顧業(yè)委會發(fā)展歷程，聚焦業(yè)委會發(fā)展困境，剖析個中深層次原因，推出“七問業(yè)委會”系列報道，對其中普遍存在的問題進(jìn)行建設(shè)性的探討。同時，記者也深入調(diào)研各地支持業(yè)委會發(fā)展的新舉措及部分小區(qū)業(yè)委會履職的新做法，探討哪些成功經(jīng)驗更有利于推進(jìn)業(yè)委會工作向好發(fā)展。

新聞回顧:

二問業(yè)委會：這么近、那么遠(yuǎn)，業(yè)委會成立咋這么難？

一問業(yè)委會：“國家規(guī)定”頒布10年，各地業(yè)委會日子過得咋樣？

人民網(wǎng)“七問業(yè)委會”系列報道引發(fā)各地業(yè)主熱議

“干業(yè)委會是個吃力不討好的苦差事，現(xiàn)在每天比退休前還忙。”胡國民這樣感嘆。胡國民曾是后勤工程學(xué)院的教授，退休后當(dāng)選了小區(qū)的首屆業(yè)委會主任。他所在的重慶綠韻康城小區(qū)開發(fā)于2003年，歷時兩年，終于在社區(qū)居委會的指導(dǎo)下成立了業(yè)委會。

當(dāng)前，業(yè)委會、物業(yè)公司與業(yè)主之間矛盾糾紛不斷，“權(quán)責(zé)利不對等”成為小區(qū)業(yè)委會履職痛點。“一方面要對全體業(yè)主負(fù)責(zé)并接受業(yè)主監(jiān)督，另一方面還要平衡好與物業(yè)公司和居委會的關(guān)系。”正如胡國民所言，業(yè)委會是聯(lián)結(jié)居民與居委會、居民與物業(yè)公司的橋梁。由于對接的關(guān)系較多，業(yè)委會時常面臨服務(wù)不好“東家”，也督促不了“管家”的尷尬局面。

想要好好履職，業(yè)委會該咋辦？誰，又能幫助業(yè)委會更好地履職？

黨建引領(lǐng)，讓社區(qū)治理有了主心骨

走進(jìn)杭州下城區(qū)的金都華庭小區(qū)，道路干凈，花草如茵。花園里，業(yè)主們或散步、或打球，一派和諧之景。誰曾想，四年前這里還是設(shè)施陳舊凌亂、服務(wù)無序雜亂、賬目管理混亂、業(yè)主人心散亂的“四亂”小區(qū)。

2013年，金都華庭小區(qū)原業(yè)委會因賬目不清被罷免后拒絕移交，導(dǎo)致多次業(yè)委會選舉未果。這個距離杭州市中心不到2公里的高檔住宅小區(qū)因此陷入長達(dá)四年的管理真空期，小區(qū)品質(zhì)也急劇下降。

2017年，京都苑社區(qū)黨委牽頭啟動新一輪業(yè)委會選舉工作，反復(fù)上門鼓勵動員有威望、有資歷、有領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)驗的黨員業(yè)主參選。最終通過選舉，成功產(chǎn)生第四屆業(yè)委會，9名成員中有黨員6名，并于2017年6月建立了業(yè)委會臨時黨支部。在黨員帶領(lǐng)下，短短兩年，金都華庭從“四亂”小區(qū)，變成了如今設(shè)施更換新面貌、賬目公開新氣象、服務(wù)職能新提升、業(yè)主滿意新變化的“四新”小區(qū)。

平安居小區(qū)開展黨員亮身份活動。王麗瑋 攝

同在下城區(qū)的平安居小區(qū)，則開展了小區(qū)黨員亮身份的活動。目前已有85戶亮明黨員身份，接受全體業(yè)主監(jiān)督。小區(qū)居民告訴記者，這種亮明身份，起到了很好示范帶動作用。比如在繳納物業(yè)費方面，黨員不僅自己主動繳納，還帶動小區(qū)其他人繳納。一戶帶三戶，三戶帶九戶，小區(qū)物業(yè)費繳納率從原先不足10%，提升到目前的99.5%。

金都華庭小區(qū)、平安區(qū)小區(qū)的變化，只是杭州下城區(qū)黨建引領(lǐng)小區(qū)治理的縮影。2017年開始，下城區(qū)探索開展業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)黨建工作，目前共在業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)中建立黨組織91個，選派黨建工作指導(dǎo)員56名，實現(xiàn)對全區(qū)業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)項目黨建全覆蓋。通過近兩年的探索，有效破解問題小區(qū)亂象，2018年全區(qū)物業(yè)方面信訪投訴量比前年下降43.8%。

2017年，中央印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和完善城鄉(xiāng)社區(qū)治理的意見》，明確要“加強(qiáng)社區(qū)黨組織、社區(qū)居民委員會對業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督”。此后，各地也在黨建引領(lǐng)社區(qū)治理方面進(jìn)行了積極探索，指導(dǎo)業(yè)委會更好地履職服務(wù)業(yè)主。

在安徽，合肥濱湖世紀(jì)社區(qū)工作人員告訴記者，“我們在業(yè)委會里成立黨小組，加強(qiáng)思想引領(lǐng)和政治學(xué)習(xí)，還積極探索交叉任職模式，居委會成員通過選舉進(jìn)入業(yè)委會擔(dān)任委員。”

在成都，成華區(qū)致強(qiáng)社區(qū)青秀城小區(qū)于2018年5月成立了青秀城小區(qū)黨支部，運用微信公眾號、小區(qū)宣傳欄、電梯告示欄等方式，鼓勵流動黨員、退休黨員、在職黨員向小區(qū)黨組織報到，其后組建小區(qū)黨員志愿服務(wù)隊、宣傳隊等力量，積極推動黨員參與小區(qū)建設(shè)。青秀城小區(qū)黨支部負(fù)責(zé)人蔡寅瓊說，“黨組織要做‘火車頭’和‘吸鐵石’，把業(yè)委會、物業(yè)公司和相關(guān)主體吸聚過來，實實在在為群眾辦實事。”

黨建引領(lǐng)下，青秀城小區(qū)治理得井井有條，物業(yè)的服務(wù)水平得到明顯提高，居民的生活越來越有滋有味。“有困難找黨支部、黨小組，反映的問題立馬能夠得到回應(yīng)和解決”，成了小區(qū)居民的共識。小區(qū)居民李先生滿臉笑容地說，“過去由于管理混亂，我們小區(qū)的房子一度少人問津。如今，小區(qū)環(huán)境越來越好，房價比周邊同類型小區(qū)高出了不少。”

多方聯(lián)席決策，讓業(yè)委會履職更有助力

網(wǎng)購時代，快遞成了人們生活中不可或缺的一個組成部分。近日，在安徽合肥濱湖世紀(jì)社區(qū)觀湖苑小區(qū)，物業(yè)與業(yè)主就“讓不讓快遞三輪車進(jìn)小區(qū)”的問題產(chǎn)生了很大分歧。

“快遞三輪車隨便停放給園區(qū)的路面管理帶來很大麻煩，影響小區(qū)整體形象。”觀湖苑物業(yè)經(jīng)理吳慶芳說，“部分快遞員不愿配合門衛(wèi)登記，給物業(yè)管理和小區(qū)居民的居家安全帶來很大隱患。”

“居民們花了錢，就要享受服務(wù)，不能因為物業(yè)方便管理就一竿子把快遞攔在門外。”居住在安徽省合肥市濱湖世紀(jì)社區(qū)觀湖苑小區(qū)的業(yè)主薛金年則認(rèn)為，很多年紀(jì)大的居民行動不便，不讓快遞進(jìn)小區(qū)給他們搬運快遞帶來不便。

“業(yè)主和物業(yè)經(jīng)常會因為小區(qū)的日常管理問題發(fā)生矛盾，為了更好地指導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理，2013年6月，在街道黨委的領(lǐng)導(dǎo)下，小區(qū)成立了黨支部。”觀湖網(wǎng)格黨總支書記吳智偉介紹說，觀湖網(wǎng)格黨支部在了解到“快遞能否進(jìn)小區(qū)”的問題后，立即組織召開“四方聯(lián)席”會議，召集居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司、當(dāng)事人等各方人員以民主協(xié)商的方式商討問題解決方案。最終，經(jīng)過多次調(diào)解，雙方達(dá)成協(xié)議：物業(yè)服務(wù)處允許快遞員步行進(jìn)入小區(qū)，但要服從物業(yè)管理配合門衛(wèi)登記；物業(yè)為快遞員提供小推車，方便他們運送大件快遞；所有快遞必須長期停放在南北門規(guī)定位置，方便居民取件。

在全國多地，類似的多方會議也遍地開花，為業(yè)委會履職提供了助力。如在武漢，從2015年開始實施 “三方聯(lián)動”機(jī)制。常規(guī)成員是社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居委會、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等三方，涉及小區(qū)具體問題時，聯(lián)動范圍還會擴(kuò)大到相關(guān)多方，比如房管(局)、民政(局)、街道、社區(qū)包括居民代表等。

閱海萬家A區(qū)居委會召開“四位一體”聯(lián)席會議。閱海萬家A區(qū)業(yè)委會供圖

銀川實施的是黨支部、居委會、業(yè)委會、物業(yè)“四位一體”的聯(lián)席會議。“‘四位一體’聯(lián)席會議真是一個好制度，讓各方聚到一起，更好地服務(wù)業(yè)主。”閱海萬家A區(qū)業(yè)委會主任牛安成說，小區(qū)西側(cè)街道附近好多人都亂停車，導(dǎo)致每天上下班高峰期的時候路都堵死了。為此，閱海萬家A區(qū)在4月中旬召開“四位一體”聯(lián)席會議，將這個棘手的停車問題徹底解決。

引入第三方“老娘舅”，化解矛盾促和諧

“最近一下雨，屋里的墻縫就滲水，找了物業(yè)好幾次，就只是來拍個照，登個記就完事了。”家住北京某小區(qū)的吳阿姨最近有點“上火”，“物業(yè)說漏水滲水和房屋結(jié)構(gòu)有關(guān)，而且房屋已過了質(zhì)保期，修起來不容易，要申請維修基金，得等。”

事實上，吳阿姨的遭遇只是小區(qū)物業(yè)管理中“各說各理”的一個矛盾縮影。除此之外，在一些房屋成分復(fù)雜的小區(qū)，業(yè)主、業(yè)委會及物業(yè)之間還存在著各種難以啃下的“骨頭”。為了解決這一問題，引進(jìn)“客觀、公正、中立”的第三方“老娘舅”，成了目前不少小區(qū)物業(yè)管理的一個探索方向。

在浙江紹興，白鷺金灘小區(qū)就在物業(yè)公司選聘、業(yè)委會選舉等小區(qū)“大事”上，走出了一條將物業(yè)管理納入社會綜合管理的新路。

“為避免換屆工作組及候選人人為操作，使業(yè)主大會能公開、公平、透明成功地舉行，經(jīng)換屆工作組和業(yè)委會討論決定，將依法聘用第三方公司操作有關(guān)事宜。”2017年11月，一場關(guān)于“委托第三方機(jī)構(gòu)參與白鷺金灘小區(qū)業(yè)委會改選”的會議在紹興市越城區(qū)靈芝街道天和社區(qū)會議室舉行。

“白鷺金灘小區(qū)體量較大，有1500戶業(yè)主，收發(fā)選票是一件非常‘頭疼’的事。”天和社區(qū)主任丁詩瑋說，首屆業(yè)委會選舉的時候，有個別業(yè)主就選票公平性的問題提出了質(zhì)疑，“之前打聽到，寧波有不少小區(qū)的業(yè)委會選舉是通過引進(jìn)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)完成的，所以第二屆業(yè)委會換屆選舉的時候，為了最大限度地保障公平、公開，我們也打算引進(jìn)第三方。”經(jīng)過多方洽談，該小區(qū)最終以約4萬元的聘用費用委托了第三方機(jī)構(gòu)來操作業(yè)委會的換屆選舉。

“聘用第三方的費用從小區(qū)的專項基金和經(jīng)營收入中支出，具體數(shù)目將及時公示。”據(jù)丁詩瑋介紹，受聘的第三方公司主要負(fù)責(zé)選舉公告的擬定、相關(guān)法規(guī)的解釋、選票上門發(fā)放和回收、電話收集業(yè)主的意見、投票結(jié)果整理等。“社區(qū)和業(yè)委會要做的，就是監(jiān)督第三方機(jī)構(gòu)是否嚴(yán)格按照選舉程序進(jìn)行操作。”

記者了解到，目前，這種“第三方機(jī)構(gòu)參與業(yè)委會選舉”的方式已經(jīng)在紹興天和社區(qū)的多個小區(qū)進(jìn)行試點。采訪中，多位專家也向記者表示，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事，有助于進(jìn)一步優(yōu)化業(yè)委會發(fā)展環(huán)境。

加強(qiáng)監(jiān)管，謹(jǐn)防業(yè)委會“胡來”

除了協(xié)助業(yè)委會處理好與業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商的關(guān)系，加強(qiáng)監(jiān)管、避免其“過期變質(zhì)”也是協(xié)助業(yè)委會履職的重要一環(huán)。有物業(yè)專家認(rèn)為，要監(jiān)督業(yè)委會工作，最重要的是綁定責(zé)任。個別業(yè)委會把小區(qū)搞亂了，正是由于業(yè)委會責(zé)任不明確、責(zé)任落實不到位。只有明確對業(yè)委會日常行為的監(jiān)管和監(jiān)督，設(shè)立嚴(yán)格的追責(zé)制度，一旦出現(xiàn)業(yè)委會及其成員危害業(yè)主利益，實行懲罰性賠償，并視情況追究相關(guān)人員的刑事責(zé)任，才能促使業(yè)委會更好地為業(yè)主服務(wù)。

在杭州下城區(qū)，景安社區(qū)制定出臺了《關(guān)于景安社區(qū)業(yè)主資金監(jiān)督委員會實施辦法(試行)》，明確業(yè)主資金監(jiān)督委員會任期一年，可以連任。社區(qū)的首屆業(yè)主資金監(jiān)督委員會成員共10人，由社區(qū)和4個成立業(yè)委會小區(qū)各推選2人組成，其中社區(qū)黨委副書記擔(dān)任委員會主任。

2019年1月30日，景安社區(qū)荷風(fēng)苑第三屆業(yè)委會未向資金監(jiān)委會商量、報備，就在小區(qū)張貼通告，計劃動用經(jīng)營性收入向廣大業(yè)主發(fā)放300元/戶的紅包。景安社區(qū)業(yè)主資金監(jiān)督委員會知曉后，緊急約談業(yè)委會，指出該做法不符合《荷風(fēng)苑小區(qū)議事規(guī)則》，業(yè)委會接受意見立即撤下通知并叫停了發(fā)放，避免了小區(qū)矛盾。

“換屆難”也是業(yè)委會履職過程中常出現(xiàn)的問題。曾有媒體報道，2016年，南寧某小區(qū)業(yè)主懷疑被多收水電費，調(diào)查一番后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的物業(yè)公司不僅不具備資質(zhì)，更是由小區(qū)已經(jīng)“過期”13年的業(yè)委會用一枚過期的印章聘請而來。

按照《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，任期屆滿前3個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進(jìn)行換屆選舉。但許多業(yè)委會并未按照規(guī)定進(jìn)行換屆選舉。過期業(yè)委會繼續(xù)運作這種案例的出現(xiàn)，一方面說明了業(yè)主對于小區(qū)管理的主人翁意識不夠，沒有及時行使自身選任業(yè)委會的權(quán)利；另一方面也說明了當(dāng)?shù)鼗鶎有姓C(jī)構(gòu)實際應(yīng)起到的監(jiān)督功能缺失，沒有在業(yè)委會逾期未換屆的情況下及時介入。

2016年，任期已滿的胡國民卸任。申請、公示、業(yè)主大會、候選人演講、投票……走完這一系列換屆程序，胡國民在社區(qū)、居委會的見證下，將保管了6年的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會、業(yè)委會所有的財物移交給新一屆業(yè)委會，并按流程完成備案。新一屆綠韻康城業(yè)委會上任，繼續(xù)為小區(qū)業(yè)主謀福利。而在很多個小區(qū)，很多家業(yè)委會中，這樣的平穩(wěn)換屆，還是一個方向和目標(biāo)。

(唐嘉藝、曾帆、王麗瑋、張麗瑋、趙越、胡虹、穆國虎)