隨著部分住宅樓逐漸老化，維修成了居民關(guān)心的大問題。有居民找到物業(yè)公司要求維修，物業(yè)公司卻表示，住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修應(yīng)當(dāng)使用住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是專項用于住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養(yǎng)老錢”。

不過，有不少市民反映，住宅專項維修資金申請門檻高、手續(xù)繁雜，存在使用不順暢、收支不透明等問題。《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》將于2月1日起正式實施，并明確維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循業(yè)主決策、方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則，以保障保修期滿后的住宅共有部位、共有設(shè)施設(shè)備安全及正常使用為目的，不得挪作他用。

維修資金使用麻煩

電梯故障；消防設(shè)施故障；屋面、外墻滲漏；產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主的二次供水水泵運行中斷；排水設(shè)施堵塞、爆裂；樓體外立面存在脫落危險等等，不僅影響小區(qū)居民正常生活，還會影響業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。有了“病”就得花錢治，這些比較大的“病癥”，不約而同地指向住宅專項維修資金。

2023年，家住太原市晉源區(qū)義井街道某小區(qū)的張先生家墻面出現(xiàn)滲水的情況，后經(jīng)物業(yè)工作人員排查發(fā)現(xiàn)，是樓頂出現(xiàn)了滲漏的情況才導(dǎo)致張先生家墻面出現(xiàn)滲水。隨后，物業(yè)工作人員在單元門口貼了通知，讓每戶平攤160元維修費用。

“均攤的錢確實不多，但我想著之前交過房屋維修資金了，就想問問這個錢能不能從這里面直接扣。”張先生問過物業(yè)以后，得到的答復(fù)是，維修資金用不了。原因是流程繁瑣，如果想要動用房屋維修資金，需要三分之二以上的業(yè)主同意，還得有人出面牽頭、跑多個部門辦手續(xù)，這樣的麻煩事自然鮮有人自愿承擔(dān)。

張先生說：“物業(yè)告知我，如果堅持要用，就得自己去跑手續(xù)，物業(yè)只能是配合。聽了物業(yè)的解釋，我作為業(yè)主都嫌麻煩。”

采訪中，該物業(yè)的負(fù)責(zé)人表示：“如果由物業(yè)出面申請使用維修資金，就得由三分之二以上的業(yè)主簽字同意，單征求意見這一項工作就會被卡住，之前其他樓我們試過，簽字這事很麻煩。如果是業(yè)主個人申請，流程相對會簡單些，所以我們建議是他自己申請，如果中間需要蓋章或者開證明，我們會配合的。”

物業(yè)費和維修資金有區(qū)別

在采訪中有業(yè)主提出質(zhì)疑：“明明交了物業(yè)費，為什么還要使用維修資金？”不少居民都對住宅專項維修資金表示不知道、不了解。兩者到底有什么區(qū)別呢？

張先生說：“物業(yè)公司收了物業(yè)費，就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，而不是一味地去推脫責(zé)任，就我一棟樓的樓頂出現(xiàn)了滲漏情況，完全可以使用物業(yè)費進行維修，我繳納的物業(yè)費里面就包含了共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護。”

對此，山西德為律師事務(wù)所任毅律師介紹，物業(yè)費和住宅專項維修資金的區(qū)別主要體現(xiàn)在使用范圍上。物業(yè)費是指物業(yè)管理人提供物業(yè)服務(wù)，接受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)支付的費用，主要范圍是用于物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護，比如日常衛(wèi)生清潔、安保秩序、綠化養(yǎng)護及其他設(shè)施的日常運行保養(yǎng)等。而維修資金則專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，范圍一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面等。

“維修資金的所有權(quán)是全體業(yè)主，而物業(yè)費的所有權(quán)是物業(yè)公司。維修資金并不包含在物業(yè)服務(wù)費中。”任毅說道。

黨建引領(lǐng)社區(qū)治理共破難題

針對維修資金使用難問題，任毅表示：“一個重要原因就是使用維修資金要組織召開全體業(yè)主大會，但對于超大規(guī)模小區(qū)，幾乎不可能。”

任毅認(rèn)為，破解維修資金使用難問題，需簡化申請審批流程和加強監(jiān)管需要齊頭并進。申請事由符合維修資金的使用條件，并且在政府的牽頭下進行才能事半功倍。此外，各級主管部門向業(yè)主宣講住宅專項維修資金政策、引導(dǎo)業(yè)主主動參與住宅專項維修資金使用。通過多元化監(jiān)督，促進住宅專項維修使用更加規(guī)范。

隨著晉源區(qū)義井街道三巷社區(qū)十六中家屬院小區(qū)提質(zhì)改造竣工，這樁難題變易事，社區(qū)書記張金玉表示：“以黨建引領(lǐng)帶動居民自治，讓大家有事‘一起商議一起管’正是破解老舊小區(qū)治理難題的有效途徑。在居民的共同商議下，小區(qū)品質(zhì)提升工程以惠民為出發(fā)點，將路面瀝青鋪設(shè)、消防設(shè)施更新、綠化整理、停車位劃線、樓道燈更換、單元門翻新等10余條內(nèi)容納入必改項目，統(tǒng)一規(guī)劃，綜合改造。通過民主議決，最終全體業(yè)主中，使用維修基金改造意愿率達80%。”

張金玉表示，全額使用維修基金進行既有小區(qū)品質(zhì)提升，是黨建引領(lǐng)社區(qū)治理共破難題的新模式，在維修基金充足和充分尊重民意的前提下，用得其所，值得推廣。

明確了維修資金交存和使用

穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用。《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》明確，在交存方面，商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5％至8％。業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，存入維修資金專戶；未出售的房屋，由建設(shè)單位在辦理竣工驗收備案前足額繳納首期維修資金，存入維修資金專戶，待房屋交付時憑維修資金專用票據(jù)向業(yè)主收取。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在簽訂房屋買賣合同時向購房人說明維修資金交納事宜，并將該內(nèi)容約定為合同條款。

在使用方面，申請人編制維修資金使用方案，并在表決前提前15日通知業(yè)主，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。使用方案應(yīng)當(dāng)包括維修項目基本情況、費用預(yù)算、列支范圍等；維修資金使用方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，表決結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示7日；申請人持業(yè)主表決結(jié)果和使用方案等資料，報維修資金管理機構(gòu)、售后公有住房維修資金管理部門申請列支，所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助做好資料審核和現(xiàn)場查驗；維修資金管理機構(gòu)、售后公有住房維修資金管理部門及時將維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長李志峰表示，維修資金管理機構(gòu)、售后公有住房維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)至少每年公布一次維修資金交存、使用、增值收益等情況，并接受業(yè)主、公有住房售房單位的查詢。業(yè)主、公有住房售房單位對維修資金公布和查詢結(jié)果有異議的，可以申請復(fù)核，維修資金管理機構(gòu)、售后公有住房維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請5日內(nèi)予以書面答復(fù)。 本報記者 秦昕